Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)

Vérifié le 10 juillet 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Vous voulez connaître les travaux qui sont à la charge du propriétaire ? Vous êtes propriétaire et vous voulez savoir comment faire des travaux chez le locataire durant le bail ? Vous êtes locataire et vous voulez que le propriétaire intervienne chez vous pour faire les travaux qui sont à sa charge ? Nous vous présentons les informations à connaître.

À la mise en location

Le propriétaire doit proposer à la location un logement en bon état.

Si ce n'est pas le cas, le propriétaire et son futur locataire peuvent convenir, dans certains cas, que le locataire le remette en état, aux frais du propriétaire.

Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui respecte tous les critères suivants :

  • Être d'une surface minimum
  • Comporter au minimum certains éléments d'équipement et de confort (installation électrique, d'évacuation des eaux usées...)
  • Respecter un critère de performance énergétique
  • Ne pas comporter de risques pour la santé et la sécurité du locataire
  • Ne pas être infesté par des nuisibles (par exemple, des rats) ou des parasites (par exemple, des puces de lit, des cafards)

Les équipements du logement doivent être en bon état de fonctionnement.

Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire et le locataire peuvent convenir ensemble que le locataire se charge des travaux ou réparations nécessaires à sa remise en état (aux frais du propriétaire).

Pour cela, le bail doit contenir une clause travaux.

Cette clause doit contenir toutes les informations suivantes :

  • Nature des travaux que le locataire fait ou fait faire
  • Manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer
  • Durée de cette réduction temporaire du loyer
  • En cas de départ anticipé du locataire, façon dont il sera dédommagé des dépenses qu'il a faites. Pour cela, le locataire doit apporter au propriétaire la preuve des dépenses qu'il a faites.

Attention  

Ces travaux ou réparations faites par le locataire dans le cadre de la clause travaux ne doivent pas être liés à la décence du logement.

Durant le bail

Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives.

Le propriétaire a donc l'obligation de faire les travaux suivants :

  • Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives: titleContent du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
  • Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
  • Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
  • Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
  • Entretien des toitures et façades végétalisées

Attention  

  • Cette obligation ne s'applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire.
  • Lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté: titleContent ou la force majeure: titleContent, les réparations locatives sont à la charge du propriétaire.
  • Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement, à ses frais, et à la condition d'en avoir informé préalablement le propriétaire.

Informer le locataire

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification: titleContent par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).

Si ces travaux sont urgents (par exemple, le chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.

Dédommager le locataire

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Mais si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

C'est le cas lorsque les travaux :

  • présentent un caractère abusif
  • ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification: titleContent de travaux
  • ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Le locataire peut alors demander au juge :

  • l'interdiction des travaux entrepris
  • ou l'interruption des travaux entrepris
  • ou, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, la résiliation du bail: titleContent.

Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, le locataire doit avertir le propriétaire lorsqu'un dommage apparaît.

Si malgré cet avertissement le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Un modèle de lettre est disponible  :

Réclamer au propriétaire de faire les grosses réparations qui sont à sa charge

Si, 2 mois après l'envoi de la lettre, le locataire et le propriétaire ne sont pas parvenus à un accord, ou si le propriétaire n'a pas répondu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal.

Où s’adresser ?

Attention  

Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer.

Si le juge estime que les travaux font partie des obligations du propriétaire, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux. Mais il peut aussi autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de rembourser le locataire.

Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts: titleContent pour trouble de jouissance.

Vidéo : que faire lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux ?

Vidéo - Logement - Obligations du propriétaire : idée reçue ?
Crédits : Service Public (DILA)

Conversation entre deux amis, par SMS

* Je n'ai toujours pas d'eau chaude

* Encore ?? Ton propriétaire n'a toujours rien fait ?

* Je l'ai appelé mais toujours rien

* Arrête de payer le loyer tant qu'il ne fait pas les réparations !

Idée reçue ?

Avez-vous le droit d'arrêter de payer votre loyer si votre propriétaire ne fait pas les travaux ? Non !

Réponse de l'expert Service-Public.fr

Non, vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même. Vous devez respecter l'obligation de payer le loyer sinon votre bail risque d'être résilié.

Dans un premier temps, vous devez vérifier que les réparations ne font pas partie de la liste des réparations locatives, c'est-à-dire les petites réparations assimilées à l'entretien courant du logement qui sont à la charge du locataire.

Si cette réparation n'incombe pas au locataire, le propriétaire a l'obligation d'effectuer cette réparation pour rétablir l'eau chaude. Vous devez donc l'informer du problème rencontré.

S'il ne répond pas, vous devez le mettre en demeure d'effectuer cette réparation par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse de sa part, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation.

Et en dernier recours, vous pouvez saisir la justice.

Points clés à retenir

• Vous devez payer votre loyer

• Vérifiez qui doit réaliser les travaux

• Le propriétaire doit rétablir l'eau chaude

• Vos démarches :

1. Alertez le propriétaire

2. Mettez-le en demeure

3. Saisissez la commission départementale de conciliation

• Dernier recours : saisissez la justice

Qui peut m'aider ?

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  • Renseignement administratif par téléphone - Allo Service Public

    • accès

      Pour plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez contacter Allô Service Public.

      Attention : le service n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.

    • horaires
      • Lundi : de 08h30 à 17h30
      • Mardi : de 08h30 à 12h15
      • Mercredi : de 08h30 à 12h15
      • Jeudi : de 08h30 à 17h30
      • Vendredi : de 13h00 à 16h15

    • Être rappelé(e)

      coût Service gratuit
    • service

      Les informateurs qui vous répondent appartiennent au ministère en charge du logement et de l'urbanisme.

  • Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

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